| PART 1 |

几天前路过蒋村的地标型楼盘西溪蝶园一期，看着依旧锈迹斑斑的铁艺栏杆及经过雨水长时间冲刷的外墙，不禁感叹道外立面的设计及用材搭配对于楼盘立面的影响之大。

对比蝶园二期，一期仅从第一观感上而言就像是两个时代的产物。

蝶园二期外立面用今天的目光审视，依旧可圈可点，对比现在的新楼盘也并没有落后多少，一期则就犹如现代的“老破大”。

△蝶园一期及蝶园二期实拍图

虽然蝶园一期目前的市场价格同样不低，但恐怕和行知二小以及蒋村板块本身的优势关系更大。

假如没有学区加持以及蒋村的地缘优势，蝶园一期市场表现大概率会和现在相去甚远。

外立面对于楼盘就是脸面，特别是对于杭州这样一座城市，购房者被绿城、滨江等开发商养的极叼，外立面做得不好很大程度上不会受市场欢迎。

如果我们再看看蝶园二期不远处的西溪诚园，就更能直观的感受到外立面用材及设计对于楼盘观感的影响。

经过近十年的风霜，走近西溪诚园我们依旧能够感受到一股“豪”气。

就算你没听过西溪诚园，也不了解西溪诚园，只要你经过它的身旁，就一定能够知道这不是普通的房子。

石材历久弥新，往往能给房子更多更长的生命力，这也就是时至今日西溪诚园依旧光彩照人的重要原因之一。

可惜到了今天这个时间节点，双限的持续下，曾经石材立面层出不穷的时代已经逝去，杭州这座品质之城已经面临陷落的边缘。

双限持续下，新房与二手房有着巨额的价差，无论产品如何，只要倒挂大同样能受千万人所追捧。

外来大鳄纷纷入杭，土地集中出让，一地难求，土地成本屡破盈利底线。

不愁卖，没钱赚，利益驱动下，房子还能好吗？显然是不可能的，所以现在我们都在说，这几年的房子或许是杭州楼市最差的房子。

但假如土地政策和楼市政策不转向的情况下，现在这批房子可能还不是最差的，以后会更差。

不久前，闲林还未交付的某盘，原本是小区景观园林的地面基本都被开发商划上地面停车位，大片的沥青道路贯穿园区。

假如此后依旧没有相应的监管，亦或是土地市场及楼市如此继续持续，开发商利润被严重盘剥，相信这样的现象会在未来的杭州四面开花。

杭州楼市楼盘外立面的演变就是最好的案例。

| PART 2 |

早期市场化程度极佳的杭州楼市，房子想要卖的好，产品就要做得好，对品质要求极高的杭州人也愿意为品质付出更多的溢价，市场自然良性循环。

绿城、滨江此类极具工匠精神的房企才能在杭州被孕育出来，所以在别的城市还在用面砖、涂料时，杭州品质楼盘早已大规模的普及了石材干挂，甚至用上了玻璃幕墙。

△柳岸晓风实景图

再后来，2016年亢奋的杭州楼市在没有明确限价时，依旧涌现了一批现象级的产品，比如滨江华家池、锦绣之城、信达滨江一品、柳岸晓风等等。

到了2019年，杭州楼市限价逐渐明确，曾经的地王纷纷放弃捂盘。但好在这批楼盘的定位依旧没有改变，于是我们还能看见壹号院、滨江园、宜和园、养云静舍等一批新时代的品质楼盘。

但这个时候杭州楼市的品质下坡已非常明显，就拿外立面这一细节变化便能感知到，石材在新一批的品质楼盘上基本已经消失，普遍换成了铝板。

虽然品质楼盘的立面材质降级，从石材演变为铝板，但铝板做得好依旧能够出彩，相比涂料、真石漆仍拥有本质上的品质优势。

再到后来土地市场的双限，地价设定了最高价，售价也明确了，可操作空间被明牌，在一定程度上也预示了杭州楼市的品质全面滑坡。

僧多粥少的土地市场，并没有随着土地价格和售价的明确，利润空间被严重压缩而变得更加温和。

加之一二手房的价格剪刀差持续张开，限价新房根本不愁卖，这样的市场下，新房品质能好吗？沦为打工仔，一不留神就血亏的房企当然不会是善人。

于是新房的外立面又开始演变，铝板已经成为稀缺品，真石漆等涂料立面逐渐成为杭州楼市真正的主流。

在部分改善性楼盘上也没有得到幸免，改善性楼盘也用上了真石漆，这是杭州楼市史上不多见的时刻。

根据我们不完全的统计，目前杭州还在用石材立面的新盘仅不足十个，还是包括叠墅等低密产品的情况下才勉强算出来的。

其中中国府、丹枫四季以及凤起钱潮还是限价未明确时的产品，上表中限价明确后还用石材做立面的新盘仅有四个。

还在用铝板做外立面的新盘情况则要稍微好一些，但情况同样不容乐观，据我们不完全统计大约仅有20个左右。

值得注意的是，这20个新盘还有6个未来科技城及北部新城的新盘是土地出让附加要求才用上铝板的。

除去6个必须用铝板的新盘，自愿用上铝板的新盘不过十余个，这十余个新盘也基本都是单价在4.5万以上的纯改善楼盘。

| PART 3 |

从石材到铝板、从铝板到真石漆、涂料，杭州楼市的品质确确实实在全面陷落，也许不久之后，铝板都将成为顶级改善楼盘的专属。

全面真石漆对于杭州绝对是城市级的灾难，真石漆做得好依旧可以出彩，比如滨江、融创等品质房企，但不是所有的房企都是滨、绿、融、万。

某些外来房企早年开发的伪改善楼盘，真石漆已经出现了脱落、外立面暗淡变色。

很难相信利润空间更少的现在，真石漆等涂料立面能够做的更好。

那是不是品质全面下降，铝板、石材退出市场就是无解的呢？

也未必，余杭区此前某些重点开发区域已经做过比较好的示范，未来科技城以及北部新城等区域的宅地在出让之前就设置了立面指标，不得采用涂料等材质。

所以后续未来科技城几乎所有新盘都采用了品质明显更好的铝板，早年间的涂料大行其道的未来科技城住宅已然全面铝板、公建化。

但这样同样不能全面的规避品质综合下降的趋势，立面确实用上了铝板，但精装、景观、公区的品质依旧一言难尽。

这背后的原因还是房企逃离不了土地等综合成本高，而利润薄、甚至亏本的开发现状。

也许在后续的宅地集中出让会出现竞品质的规定，但没有市场调节的机制下，杭州的房子越来越烂已经成为定局。

上述数据中难免遗漏，如果你家的楼盘依然有石材、铝板用材，也欢迎留言补充指正。

另外一个话题：这样的品质，在长线竞跑的市场中，未来的保值和升值又能走多远？

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文/荆轲 编辑/荆轲